Dal 2024 un’impresa che vuole insediarsi al Sud ha a disposizione una procedura unica che sostituisce ogni titolo autorizzativo e può valere come variante urbanistica. Sulla carta, sessanta giorni, nella pratica, il cronometro parte solo quando il progetto depositato è completo, ed è lì che si vince o si perde tempo.
Con l’istituzione della ZES Unica per il Mezzogiorno, dal 1° gennaio 2024 le otto Zone Economiche Speciali regionali sono confluite in un perimetro unico, e con esse le procedure. Le imprese che intendono avviare un’attività economica o insediare attività industriali, produttive e logistiche presentano istanza attraverso lo Sportello Unico Digitale ZES (S.U.D. ZES), che svolge le funzioni di sportello unico per le attività produttive per i procedimenti di autorizzazione unica.
È una semplificazione reale. Ma è anche uno strumento che premia chi arriva preparato e penalizza chi lo usa come si usava il vecchio iter ordinario: presentando prima e completando dopo.
Cosa è, tecnicamente, l’autorizzazione unica
L’autorizzazione unica in area ZES si distingue dalle procedure ordinarie per quattro caratteristiche che vale la pena tenere a mente quando si imposta un progetto:
- Natura sostitutiva: il provvedimento sostituisce i titoli autorizzativi, le concessioni, i nulla osta e gli atti di assenso comunque denominati necessari alla realizzazione dell’intervento.
- Effetto di variante urbanistica: ove necessario, l’autorizzazione costituisce variante allo strumento urbanistico e comporta dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza dell’intervento.
- Conferenza di servizi: il procedimento si svolge convocando in un unico tavolo tutte le amministrazioni coinvolte, invece di interpellarle in sequenza.
- Silenzio-assenso: decorsi i termini senza pronuncia, gli atti di assenso delle amministrazioni che non hanno risposto si intendono resi in senso favorevole.
Il termine ordinario del procedimento è di sessanta giorni. Per interventi semplici, l’iter si chiude di norma entro 60–90 giorni: un ordine di grandezza incomparabile rispetto alle procedure ordinarie, che su insediamenti produttivi si misurano in anni.
Il punto che quasi tutti sottovalutano
I sessanta giorni sono il tempo dell’amministrazione, non il tempo del progetto. Decorrono da un’istanza procedibile, cioè completa dei suoi allegati tecnici. Un’istanza incompleta non accorcia nulla: apre una richiesta di integrazioni, sospende i termini e, nei casi peggiori, costringe a rimettere mano all’impostazione progettuale quando la conferenza di servizi è già stata convocata.
La conseguenza pratica è controintuitiva: il modo più veloce per ottenere l’autorizzazione è rallentare prima di presentarla.
Cosa deve essere pronto prima di depositare
Sulla base della nostra esperienza su procedure SUAP e insediamenti produttivi, questi sono gli elementi che più frequentemente determinano la differenza tra un iter da due mesi e uno da otto:
- Il censimento preventivo degli enti e dei pareri: comune, enti sovraordinati, Soprintendenza per aree o fabbricati tutelati, Autorità di bacino, Genio Civile, ASL, Vigili del Fuoco. Vanno individuati prima, non scoperti in conferenza.
- La compatibilità urbanistica, dichiarata e non implicita: se il lotto richiede variante, il progetto deve dirlo e argomentarlo, non lasciarlo dedurre.
- L’inquadramento geologico e geotecnico del sito: su lotti extraurbani è la voce che genera più integrazioni tardive.
- Il progetto della viabilità e degli accessi: innesti su strade regionali o provinciali coinvolgono un ente ulteriore e vanno impostati fin dall’inizio come parte del progetto, non come appendice.
- La regimentazione delle acque: acque meteoriche, dispositivi di prima pioggia, disoleatori, recapito finale: su superfici impermeabilizzate ampie è un capitolo autonomo, non un dettaglio impiantistico.
- La coerenza tra layout produttivo e sicurezza: flussi carrabili e pedonali, aree di manovra per mezzi pesanti, vie di fuga: se il layout cambia dopo il deposito, cambia mezzo progetto.
La variante urbanistica non è l’ostacolo
Molti imprenditori considerano la necessità di una variante come il segnale che il lotto è sbagliato (non è così). In area ZES la variante è un effetto dell’autorizzazione unica, non un procedimento parallelo da avviare a parte: è compresa nel percorso, purché il progetto ne dimostri i presupposti. Il vero ostacolo, semmai, è scoprire a metà istruttoria che quei presupposti non erano stati costruiti.
Il calendario dell’incentivo non coincide con quello del progetto
C’è un ultimo disallineamento che vale la pena mettere a fuoco, perché genera decisioni affrettate. Il credito d’imposta per gli investimenti nella ZES Unica è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2026 e riguarda investimenti realizzati fino al 15 novembre 2028; l’accesso passa da una comunicazione all’Agenzia delle Entrate in una finestra temporale definita, che per il 2026 si è chiusa il 30 maggio, seguita da una comunicazione integrativa a gennaio dell’anno successivo che attesta l’effettiva realizzazione degli investimenti.
Dunque, la finestra fiscale è breve, quella progettuale no. Un’impresa che decide di insediarsi guardando solo alla scadenza dell’incentivo arriva alla comunicazione con un progetto immaturo e all’integrativa senza investimenti realizzati. Chi invece imposta il percorso autorizzativo con mesi di anticipo arriva alla finestra con un’autorizzazione in mano e un cronoprogramma sostenibile.
Gli aspetti fiscali sono materia del consulente fiscale dell’impresa. Il progetto autorizzabile, che è il presupposto di tutto il resto, è materia di ingegneria, e richiede il tempo necessario.
In sintesi, la ZES Unica ha ridotto drasticamente il tempo che l’amministrazione impiega a rispondere. Non ha ridotto il tempo che serve a costruire un progetto che meriti quella risposta. Le imprese che stanno ottenendo autorizzazioni in due mesi non sono più fortunate delle altre: hanno cominciato prima.
State valutando un insediamento produttivo o un ampliamento in area ZES? Parliamone prima di depositare: è il momento in cui si guadagna più tempo
🔗ingegnerianapoli.com
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📧info@napoli-ingegneria.it
Dal 2024 un’impresa che vuole insediarsi al Sud ha a disposizione una procedura unica che sostituisce ogni titolo autorizzativo e può valere come variante urbanistica. Sulla carta, sessanta giorni, nella pratica, il cronometro parte solo quando il progetto depositato è completo, ed è lì che si vince o si perde tempo.
Con l’istituzione della ZES Unica per il Mezzogiorno, dal 1° gennaio 2024 le otto Zone Economiche Speciali regionali sono confluite in un perimetro unico, e con esse le procedure. Le imprese che intendono avviare un’attività economica o insediare attività industriali, produttive e logistiche presentano istanza attraverso lo Sportello Unico Digitale ZES (S.U.D. ZES), che svolge le funzioni di sportello unico per le attività produttive per i procedimenti di autorizzazione unica.
È una semplificazione reale. Ma è anche uno strumento che premia chi arriva preparato e penalizza chi lo usa come si usava il vecchio iter ordinario: presentando prima e completando dopo.
Cosa è, tecnicamente, l’autorizzazione unica
L’autorizzazione unica in area ZES si distingue dalle procedure ordinarie per quattro caratteristiche che vale la pena tenere a mente quando si imposta un progetto:
- Natura sostitutiva: il provvedimento sostituisce i titoli autorizzativi, le concessioni, i nulla osta e gli atti di assenso comunque denominati necessari alla realizzazione dell’intervento.
- Effetto di variante urbanistica: ove necessario, l’autorizzazione costituisce variante allo strumento urbanistico e comporta dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza dell’intervento.
- Conferenza di servizi: il procedimento si svolge convocando in un unico tavolo tutte le amministrazioni coinvolte, invece di interpellarle in sequenza.
- Silenzio-assenso: decorsi i termini senza pronuncia, gli atti di assenso delle amministrazioni che non hanno risposto si intendono resi in senso favorevole.
Il termine ordinario del procedimento è di sessanta giorni. Per interventi semplici, l’iter si chiude di norma entro 60–90 giorni: un ordine di grandezza incomparabile rispetto alle procedure ordinarie, che su insediamenti produttivi si misurano in anni.
Il punto che quasi tutti sottovalutano
I sessanta giorni sono il tempo dell’amministrazione, non il tempo del progetto. Decorrono da un’istanza procedibile, cioè completa dei suoi allegati tecnici. Un’istanza incompleta non accorcia nulla: apre una richiesta di integrazioni, sospende i termini e, nei casi peggiori, costringe a rimettere mano all’impostazione progettuale quando la conferenza di servizi è già stata convocata.
La conseguenza pratica è controintuitiva: il modo più veloce per ottenere l’autorizzazione è rallentare prima di presentarla.
Cosa deve essere pronto prima di depositare
Sulla base della nostra esperienza su procedure SUAP e insediamenti produttivi, questi sono gli elementi che più frequentemente determinano la differenza tra un iter da due mesi e uno da otto:
- Il censimento preventivo degli enti e dei pareri: comune, enti sovraordinati, Soprintendenza per aree o fabbricati tutelati, Autorità di bacino, Genio Civile, ASL, Vigili del Fuoco. Vanno individuati prima, non scoperti in conferenza.
- La compatibilità urbanistica, dichiarata e non implicita: se il lotto richiede variante, il progetto deve dirlo e argomentarlo, non lasciarlo dedurre.
- L’inquadramento geologico e geotecnico del sito: su lotti extraurbani è la voce che genera più integrazioni tardive.
- Il progetto della viabilità e degli accessi: innesti su strade regionali o provinciali coinvolgono un ente ulteriore e vanno impostati fin dall’inizio come parte del progetto, non come appendice.
- La regimentazione delle acque: acque meteoriche, dispositivi di prima pioggia, disoleatori, recapito finale: su superfici impermeabilizzate ampie è un capitolo autonomo, non un dettaglio impiantistico.
- La coerenza tra layout produttivo e sicurezza: flussi carrabili e pedonali, aree di manovra per mezzi pesanti, vie di fuga: se il layout cambia dopo il deposito, cambia mezzo progetto.
La variante urbanistica non è l’ostacolo
Molti imprenditori considerano la necessità di una variante come il segnale che il lotto è sbagliato (non è così). In area ZES la variante è un effetto dell’autorizzazione unica, non un procedimento parallelo da avviare a parte: è compresa nel percorso, purché il progetto ne dimostri i presupposti. Il vero ostacolo, semmai, è scoprire a metà istruttoria che quei presupposti non erano stati costruiti.
Il calendario dell’incentivo non coincide con quello del progetto
C’è un ultimo disallineamento che vale la pena mettere a fuoco, perché genera decisioni affrettate. Il credito d’imposta per gli investimenti nella ZES Unica è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2026 e riguarda investimenti realizzati fino al 15 novembre 2028; l’accesso passa da una comunicazione all’Agenzia delle Entrate in una finestra temporale definita, che per il 2026 si è chiusa il 30 maggio, seguita da una comunicazione integrativa a gennaio dell’anno successivo che attesta l’effettiva realizzazione degli investimenti.
Dunque, la finestra fiscale è breve, quella progettuale no. Un’impresa che decide di insediarsi guardando solo alla scadenza dell’incentivo arriva alla comunicazione con un progetto immaturo e all’integrativa senza investimenti realizzati. Chi invece imposta il percorso autorizzativo con mesi di anticipo arriva alla finestra con un’autorizzazione in mano e un cronoprogramma sostenibile.
Gli aspetti fiscali sono materia del consulente fiscale dell’impresa. Il progetto autorizzabile, che è il presupposto di tutto il resto, è materia di ingegneria, e richiede il tempo necessario.
In sintesi, la ZES Unica ha ridotto drasticamente il tempo che l’amministrazione impiega a rispondere. Non ha ridotto il tempo che serve a costruire un progetto che meriti quella risposta. Le imprese che stanno ottenendo autorizzazioni in due mesi non sono più fortunate delle altre: hanno cominciato prima.
State valutando un insediamento produttivo o un ampliamento in area ZES? Parliamone prima di depositare: è il momento in cui si guadagna più tempo
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